Calculadora de Viabilidade de Leilão: Como Montar Sua Planilha

Calculadora de Viabilidade de Leilão: Como Montar Sua Planilha

Decisão por feeling = prejuízo na certa. Planilha de viabilidade é a ferramenta que separa profissional de amador. Aqui está o esqueleto da planilha que você precisa.

Coluna 1: identificação do imóvel

• Slug/código do imóvel
• Modalidade (SFI, Compra Direta, Venda Online)
• Estado/cidade/bairro
• Tipo (apartamento, casa, terreno)
• Área (m²)
• Quartos/banheiros/vagas

Coluna 2: valores

• Avaliação Caixa
• Valor mínimo 1ª praça
• Valor mínimo 2ª praça
• Meu lance planejado
• Valor de mercado real (pesquisa)
• Desconto sobre mercado (calculado)

Coluna 3: custos

• Comissão leiloeiro (5%)
• ITBI (3%)
• Cartório (1%)
• Advogado (estimado R$ 1.500)
• Reforma estimada
• Custos desocupação (se ocupado)
• IPTU/condomínio em atraso
• TOTAL CUSTOS

Coluna 4: cenários

• Cenário conservador: tudo dá errado, custos sobem 30%
• Cenário esperado: custos como planejado
• Cenário otimista: economizo 20% em reforma

Coluna 5: análise final

• Custo total = lance + custos + reforma
• Lucro esperado = valor mercado - custo total
• ROI percentual = lucro / capital investido
• Prazo de venda esperado (meses)
• ROI anualizado
• Decisão: GO / NO-GO

Critérios de decisão

• GO: ROI conservador > 20%, prazo < 12 meses
• TALVEZ: ROI 10-20%, depende de outras oportunidades
• NO-GO: ROI < 10% ou prazo > 18 meses

Perguntas Frequentes

Existe planilha pronta para baixar?

Vários investidores compartilham. Pesquise em grupos de leilão. Mas montar a sua é melhor — você entende cada cálculo.

Posso usar app específico?

Existem apps imobiliários (Imobzi, Loft). Mas planilha Excel/Google Sheets simples já basta para 95% dos casos.

Conclusão

Disciplina numérica é o segredo dos investidores que crescem. Sem planilha, decisão por emoção = perda. Com planilha, cada arremate é calculado e estratégico. Monte sua hoje, use em CADA leilão.